RENT TO BUY: SULLA VALIDITÀ DELLA CLAUSOLA CHE PREVEDE CHE IL CONCEDENTE NON RESTITUISCA NULLA AL CONDUTTORE NEL CASO IN CUI NON VENGA ESERCITATA LA FACOLTÀ DI ACQUISTO.

1) IL TESTO DELLA CLAUSOLA DA ANALIZZARE potrebbe essere così formulato:
“Le parti di comune accordo definiscono che la quota dei canoni imputati al corrispettivo che il concedente dovrà restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito, sia pari a zero.”
2) NATURA GIURIDICA DEL RENT TO BUY
Secondo la ricostruzione prevalente, il rent to buy disciplinato dall’ art. 23 del decreto legge 133 del 2014 è un contratto ad efficacia obbligatoria con cui il concedente concede ad un terzo il godimento di un bene per un certo tempo e il conduttore ha la facoltà di acquistare il bene predetto per un prezzo predeterminato, prezzo dal quale dovrà essere detratta una parte del canone determinata d’accordo tra le parti, da imputare in conto prezzo.
A tal fine il comma 1 bis, dell’art 23 della norma predetta afferma che “Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito”.
Secondo la ricostruzione che appare più rispondente ai princìpi dell’ordinamento, pertanto, elemento tipizzante del rent to buy è la concessione del godimento per un periodo determinato a fronte della facoltà di acquisto del conduttore al prezzo stabilito, con un canone che viene parte imputato a corrispettivo del godimento e parte a pagamento del prezzo in caso di futuro esercizio della facoltà di acquisto.
Tale ricostruzione di contratto ad efficacia puramente obbligatoria è stata condivisa anche da parte della giurisprudenza di merito; si veda Trib. Lecce, Sez. Commerciale, ordinanza del 30 Giugno 2021.
3) VALUTAZIONE DELLA CLAUSOLA ESPOSTA AL SUPERIORE NUMERO UNO
La valutazione di tale clausola risulta essere controversa in dottrina.
Taluni, la ritengono lecita sulla base dell’autonomia riconosciuta ai privati; altri effettuano, invece, considerazioni diverse sulla stessa.
Per valutare la clausola di cui al superiore punto uno, supponendone la liceità, domandiamoci come potrebbe essere inquadrata all’interno dell’ordinamento giuridico nel rispetto dei princìpi generali.
Supponiamo di volerla qualificare come “penale”; a ciò osta il fatto che il mancato acquisto da parte del conduttore non è qualificabile come inadempimento (presupposto indefettibile della clausola penale), perché lo stesso è esercizio di una facoltà riconosciuta contrattualmente al conduttore medesimo.
Tantomeno potrà farsi riferimento all’istituto della caparra perché, come già detto, non esiste alcun obbligo del conduttore all’acquisto.
Ci si può domandare anche se tale pattuizione possa eventualmente trovare giustificazione in un arricchimento indebito senza causa del conduttore per il rilascio del bene a seguito della restituzione dello stesso al concedente; anche qui la risposta è negativa, dal momento che l’azione di arricchimento presuppone un arricchimento indebito che qui non esiste, oltre all’assenza di causa dell’arricchimento stesso.
Anzi, valutando la ratio dell’ istituto volto a incrementare il trasferimento della proprietà immobiliare, si può convenire che tale pattuizione si porrebbe contro le finalità della legge, in quanto sfavorevole per l’eventuale compratore.
Si può, quindi, opinare che il comma 1 bis, dell’art. 23 del D.L. 133/2014 sia una norma inderogabile perché imperativa, in quanto caratterizzante la struttura contrattuale del rent to buy; del resto il legislatore prevede un espresso obbligo di restituzione in capo al concedente e a favore del conduttore in caso di mancato esercizio della facoltà di acquisto.
Diversamente opinando, si addiverrebbe all’assurda conseguenza per cui sarebbe lecito trattare il mancato esercizio del diritto di acquisto -che è una pura facoltà del conduttore- come l’eventualità della risoluzione per inadempimento imputabile al medesimo, prevista dal comma quinto dell’art. 23 e la cosa chiaramente appare contraria ai princìpi dell’ordinamento.
Oltre a quanto ora detto, anche in eventuale difetto del carattere di imperatività del comma 1 bis, dell’art. 23, tale pattuizione sarebbe nulla per mancanza di causa ai sensi del combinato disposto degli artt. 1325 e 1418 del Codice Civile; infatti, tale clausola favorirebbe una ingiustificata locupletazione del concedente a danno del conduttore.
Pertanto, la tesi che giustifica la clausola sulla base della semplice autonomia dei privati non appare condivisibile, perché si pone in contrasto con tutti quelli che sono i princìpi generali dell’ordinamento.
Del resto tale opinione viene sposata anche dalle massime del Notariato del Triveneto e da uno specifico articolo sul punto scritto da Francesco Camilletti pubblicato l’8 novembre 2022 sulla rubrica Altalex di Wolters Kluver, allegato anche questo alla presente.
In definitiva, la bontà della tesi condivisa appare dal fatto che risulta essere conforme alle norme fondamentali previste dal Codice Civile, mentre l’opinione opposta si pone in espresso contrasto con i princìpi generali dell’ordinamento.
Rimane fermo che le parti, nell’ambito della loro autonomia e nell’ambito di un principio di equità, di correttezza e buona fede contrattuale, potranno determinare la parte di canone che costituirà corrispettivo per il godimento e quella che andrà a costituire acconto del prezzo per l’eventuale futura vendita, purchè però esista in concreto una percentuale del corrispettivo imputata al godimento e una in conto prezzo, dal momento che -come già detto- questo è elemento caratterizzante del contratto.
4) CONCLUSIONI
Pertanto, stante il fatto che la tesi ora esposta è quella che risulta essere più rispondente ai princìpi generali, è vivamente sconsigliabile inserire in un contratto una clausola come quella descritta al superiore numero uno, stante la violazione di norme imperative e tanto più in un contratto notarile.